Заблуждение №1
Я продал квартиру и в том же году купил другую более дорогую, а налоговая начислила мне налог. Это беззаконие - я не получал дохода, ведь я потратил больше, чем получил!
Комментарий эксперта:
Это самое распространенное и самое опасное заблуждение! Если на деньги от продажи недвижимости покупается другая недвижимость, то это не считается расходом. Расход - это сумма потраченная на приобретение продаваемой квартиры! Расходы на приобретение новой квартиры налоговой не интересны.
Заблуждение №2
Я укажу в ДКП стоимость квартиры 0,7 от кадастровой стоимости, а на остальную сумму подпишу дополнительное соглашение по продаже "неотделимых улучшений" и заплачу меньше налогов.
Комментарий эксперта:
Это опасное заблуждение. Налоговая в рамках камеральной проверки может получить информацию о зачислении на счета в банке и увидеть разницу. Даже если сделка была за наличные, то сам покупатель принесет в налоговую все документы, подтверждающие его реальные расходы, чтобы самому снизить налог при продаже. То, что договор о продаже "неотделимых улучшений" не регистрируется в Росреестре не отменяет факта получения по нему денег и налоговая примет его к рассмотрению и призовет продавца к ответу даже спустя 5 лет.
Заблуждение №3
Я читал в интернете про вычет в 1 млн. рублей при продаже квартиры, а это значит, что:
- я могу продать квартиру на 1 млн. рублей дороже, чем купил и не платить налог.
- я могу продавать в год несколько объектов недвижимости стоимостью меньше 1 млн. руб и не платить налог.
Комментарий эксперта:
Нет! 1 млн. рублей вычитается из суммы дохода от продажи всех объектов недвижимости за год, а на остаток начисляется налог. Т.е. только при продаже одной квартиры в год стоимостью 1 млн. рублей налога не будет.
Заблуждение №4
Мне бабушка подарила квартиру , но налоговая начислила налог. По закону я налог платить не должен!
Комментарий эксперта:
Все правильно. Налоговая видит, что квартира подарена, но не видит, кем. Поэтому нужно отправить пояснение в налоговую, что было дарение от близкого родственника и налог отменят.
Заблуждение №5
Мне дядя подарил квартиру, а налоговая требует заплатить налог с дарения. Это же мой родственник, по закону я налог платить не должен, да и нотариус ничего не сказал о налоге!
Комментарий эксперта:
Все правильно. Дядя хоть и родственник, но по НК не является достаточно близким, чтобы одаряемый не облагался налогом. А нотариусы не обязаны предупреждать о начислении налогов в результате сделки.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)
Заблуждение №6
Мы с братом получили квартиру в наследство и продали за 2 млн. рублей, по 1 млн. рублей каждому. Нам положен вычет по 1 млн. рублей и мы не должны платить налог.
Комментарий эксперта:
Нет. В случае продажи такой квартиры по одному ДКП вычет в 1 млн. рублей делится между собственниками пропорционально доле. Продажа отдельными договорами в один день, действительно, формально дает право на 1 млн. рублей каждому, но сейчас такая сделка расценивается налоговой как уход от налогов.
Заблуждение №7
Я читал в интернете про налоговый вычет в 2 млн. рублей. Значит я могу продавать квартиры на 2 млн. рублей дороже и не платить налог.
Комментарий эксперта:
Нет. При покупке недвижимости возникает право на вычет в 2 млн. рублей. Эту сумму можно вернуть или зачесть для уплаты налогов, но эта сумма дается только 1 раз в жизни. Поэтому можно продать квартиру на 2 млн. рублей дороже, но только 1 раз.
Заблуждение №8
Я 2 года назад купил квартиру, а в прошлом году продал за ту же сумму, а налоговая начислила налог. Я не получил дохода, где справедливость?
Комментарий эксперта:
Даже если от продажи квартиры не был получен доход, все равно необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, если квартира была в собственности менее 3х или 5 лет. Иначе налоговая отнимет 1млн. рублей от суммы продажи и на остаток начислит налог. Если вовремя не отчитаться за продажу, то в личном кабинете будет отображаться серьезная задолженность.
Заблуждение №9
Я указал в ДКП реальную стоимость квартиры, а налоговая начислила какой-то нереальный налог.
Комментарий эксперта:
Если стоимость квартиры в ДКП меньше 0,7 от кадастровой стоимости, то налоговая начислит налог на 0,7 от кадастровой стоимости. Нужно обязательно смотреть кадастровую стоимость недвижимости перед продажей и оспаривать ее, если рыночная цена значительно ниже. После продажи недвижимости оспорить начисленный налог будет невозможно.
Заблуждение №10
Я читал, что срок владения квартирой, купленной по ДДУ идет с момента полной оплаты. При сдаче квартиры я доплатил за 1 кв.м и теперь срок владения обнулился.
Комментарий эксперта:
Нет. С 2021 г. доплата за метры при сдаче дома не учитывается.
Заблуждение №11
Я купил квартиру по ДДУ. Дом строится уже 5 лет и мне надоело ждать. Раз прошло 5 лет, то я смогу продать квартиру без налогов.
Комментарий эксперта:
Нет. Если дом не сдан, то продается не квартира, а происходит переуступка права на будущую квартиру. Срока владения в данном случае нет. Налог будет начислен на разницу между покупкой и продажей.
Заблуждение №12
Я читал, что срок владения квартирой, купленной по ДДУ начинается с момента полной оплаты. Квартира куплена в ипотеку, значит пока я ее не закрою срок владения идти не будет.
Комментарий эксперта:
Нет. Как только застройщик получил деньги от банка по ипотеке, это есть момент полной оплаты.
Заблуждение №13
Я купил квартиру в ипотеку. Слышал, что можно получить налоговый вычет с покупки, но т.к. квартира в ипотеке и я все не выплатил, то вычет получить не могу.
Комментарий эксперта:
Нет. Право на вычет возникает по факту оплаты квартиры. То, что ипотека не закрыта, не влияет на получение вычета.
Заблуждение №14
Я пенсионер( инвалид, многодетная мама и пр.) и знаю, что мне положены налоговые льготы. Я могу продать квартиру без налога!
Комментарий эксперта:
Нет. Отдельным категориям граждан, действительно, положены налоговые льготы на ежегодные платежи, но при продаже квартир НДФЛ для них исчисляется по общим основаниям.
Для семей с 2 и более детьми есть льгота, но для освобождения от налога нужно выполнить несколько достаточно жестких условий, просто быть многодетными недостаточно!
Заблуждение №15
Я купил квартиру в браке, но оформил ее на свое имя. Квартира теперь полностью моя!
Комментарий эксперта:
Нет. Квартира купленная в браке является совместной собственностью вне зависимости от того, кто указан в ДКП или ЕГРН.
Заблуждение №16
Я читал, что единственное жилье можно продать через у года без налогов. Я продал земельный участок, но налоговая все равно начислила налог.
Комментарий эксперта:
Все правильно. Земельный участок без дома жильем не считается.
Заблуждение №17
У меня есть квартира - единственное жилье. От бабушки мне достается квартира. Пока я на эту квартиру не оформлю право собственности, то моя квартира так и будет считаться единственной.
Комментарий эксперта:
Нет. Срок владения недвижимостью по наследству начинается с момента смерти наследодателя.
Заблуждение №18
Я продаю машино-место и не должен платить налог, ведь это не гараж, а приложение к квартире.
Комментарий эксперта:
Нет. Машино-место является нежилым объектом недвижимости и с его продажи нужно платить налог.
Заблуждение №19
Мы с супругой купили квартиру в ипотеку и в дальнейшем использовали материнский капитал для ее погашения. У нас двое детей, значит после гашения ипотеки всем нам надо будет выделить по 1/4 в купленной квартире и при последующей продаже будут большие налоги на детские доли, если продать ранее льготного срока владения.
Комментарий эксперта:
Нет. Использование материнского капитала не обязывает делить квартиру поровну на всех, детям можно выделить доли пропорционально доле от материнского капитала, а это совсем другие деньги. Новый закон про 6 кв.м на человека не применяется в этом случае.
Заблуждение №20
Я читал, что для снижения налога при продаже квартиры, полученной по наследству можно зачесть расходы наследодателя на приобретение квартиры. Значит, если наследодатель не получал вычет с покупки своей квартиры, то я смогу использовать еще и вычет наследодателя для снижения налога, он же за нее заплатил и получил право на вычет!
Комментарий эксперта:
Нет. Расходы на приобретение квартиры наследодателем, действительно, можно зачесть, но вот право на вычет по наследству не передается.